Особенности демонтажа дач и частных домов

Для многих собственников ветхой загородной недвижимости реконструкция – дорогое удовольствие. Однако часто демонтаж дач и частных домов с последующим капитальным строительством оказывается на порядок выгоднее бесконечных ремонтов.

Снос частного дома

Избавляться от старых дачных построек на участке приходится при разных обстоятельствах. Чаще всего потребность возникает при покупке или получении в наследство земли со старыми аварийными строениями. Восстанавливать их сложно и дорого, а оставлять нетронутыми – небезопасно. Частичный или полный снос дачного дома в таком случае – доступное решение всех проблем.

Для чего нужно оформлять разрешение на снос

Демонтаж дома – строительно-монтажная работа, которая должна согласовываться с органами местного самоуправления или региональным архитектурным бюро. Наличие документов, подтверждающих право собственности, при этом не лишают владельцев обязательств перед законом. Среди нормативно-правовых актов, которые регулируют этот вопрос:

• статья 260 Гражданского кодекса;
• статья 40 Земельного кодекса;
• глава 6.4 Градостроительного кодекса.

Отсутствие разрешения на снос дома на собственном участке является административным правонарушением, за которое налагаются санкции. В будущем местные власти могут отказать не соблюдающему закон лицу в новом строительстве.

Список документов

При обращении в местную администрацию или архитектурное бюро собственник должен написать заявление на получение разрешения. Дополняется оно пакетом таких документов:

• паспорт гражданина РФ;
• документы о праве собственности на землю и недвижимость;
• план земельного участка;
• если дом в долевой собственности – согласие всех хозяев, включая несовершеннолетних.

Важно учитывать: в правовом поле не существует термина «снос». Составляя заявление, следует использовать термины «демонтаж» или «реконструкция». Получая разрешительный документ, владелец дома и участка обязуется соблюдать ряд правил. Среди ключевых: своевременное отключение инженерных коммуникаций, уборка на участке и последующая утилизация строительного мусора, меры безопасности для соседних зданий и их собственников.

Когда разрешение не нужно

Несмотря на строгие правила, существует ряд исключений для владельцев, планирующих масштабные строительные работы. Согласовывать ничего не придется, если:

• дом не включен в Единый государственный реестр недвижимости;
• сносится часть дома для реконструкции, но в итоге площадь остается прежней;
• при демонтаже сохраняется фундамент, на котором возводится новое здание с аналогичной площадью и планировкой.

Для предотвращения неприятностей рекомендуется предварительно проконсультироваться с юристами по земельному праву.

Демонтаж дома

Помимо юридических аспектов, на процесс сноса влияет качество постройки. Плохое состояние никак не облегчает работы. Во многих случаях демонтаж стен, кровли и фундамента по уровню сложности сравним с капитальным строительством. Самостоятельное выполнение всех сопутствующих процедур потребует дополнительных вложений. 

Потратиться придется на ручной инструмент – перфораторы, отбойные молотки, кувалды и ломы. Часть строений разрушить получится лишь с привлечением тяжелой спецтехники. При подобных обстоятельствах сотрудничество с компанией, профессионально выполняющей демонтаж, – вполне логичная стратегия.

Опасность самостоятельного сноса

Часто оказывается, что внешне прочное строение начинает разрушаться от минимального воздействия – удара ломом или перфоратором. Деревянные или железобетонные несущие конструкции при падении под собственным весом автоматически становятся опасными. Отсутствие опыта в подобных работах может привести к плачевным последствиям.

Специалисты перед непосредственным сносом выполняют тщательное обследование всех конструкций. Полученная информация помогает правильно определять тактику работ и средства для их проведения. Подготовка дает возможность предотвратить любые несчастные случаи.

Необходимые инструменты

Подбор средств напрямую зависит от методики сноса здания. Строительные нормативы предусматривают несколько форматов подобных работ, однако в случае с дачами и частными домами актуальны следующие:

1. Ручной – применяется на относительно простых объектах, а также если нельзя использовать спецтехнику. Используются такие инструменты: ломы, кувалды, кирки. При наличии на объекте электричества список пополняется перфораторами и отбойными молотками.
2. Полумеханизированный – трудоемкая работа, актуальная при демонтаже кирпичных стен, бетонных перекрытий и фундаментов. Эффективное разрушение обеспечивают газо-резательные установки, домкраты, лебедки.
3. Механизированный – применим, если нужно демонтировать монолитное здание. Способ затратный из-за подключения к работе экскаваторов, гидромолотов и другой технически сложной спецтехники.

Специалисты, выполняющие демонтаж под заказ, часто комбинируют способы для ускорения работы. Если в планы входит самостоятельный снос, то часть инструментов придется покупать или арендовать, а также нанимать спецтехнику.

Разборка стен

На процесс разборки до основания влияет два фактора – несущая стена или ненесущая, а также материал, из которого она выполнена. Если изначально неизвестны технические параметры, то стоит изучить план дома или обратиться за разъяснениями в БТИ. В зависимости от характеристик, потребуются такие работы:

1. Перегородки из газобетона, пеноблока – разрушаются вручную с помощью кувалды или перфоратора с включенным режимом удара. Аналогично выполняется демонтаж стены из гипсокартона.
2. Стены из бетона и шлакоблока – разрезают на небольшие элементы с использованием газо-резательной установки и мощной болгарки с дисками по бетону. Альтернатива – постепенное дробление перфоратором.
3. Кирпич – снизу вверх выбивают элементы. Для перегородок предпочтительнее делать все вручную, используя кувалду или лом. В случае с несущими подойдет ударный электрический или пневматический инструмент. Проводить демонтаж кирпичной кладки можно с сохранением большей части деталей для повторного использования.
4. Пазогребневые (гипсовые) или деревянные перегородки – режутся болгаркой или распиливаются сабельной пилой. Выбор инструмента зависит от состояния блоков и их толщины.

Правильный демонтаж стен и перегородок – работа трудоемкая и небезопасная. В случае с несущими вариантами надо заранее предусматривать вероятность обрушения и использовать средства для защиты.

Демонтаж фундамента

Обычно в деревнях и дачных комплексах застройка ведется с использованием ленточного или монолитного фундамента. В случае с каркасно-щитовыми постройками могут использоваться свайные конструкции. Специалисты выделяют два подхода к разборке:

1. Длительный, но недорогой – потребуется отбойный молоток, мощный перфоратор или пила с алмазным диском. Постепенно основание разрезается на небольшие секции. В случае со свайным фундаментом элементы извлекаются из грунта вручную.
2. Быстрый, но дорогой – используется электрическая или бензиновая стенорезная машина. С ее помощью конструкции из бетона и кирпича также нарезаются, но с минимальными усилиями со стороны работников.

Если в здании бетонные полы, то перед началом работ следует провести демонтаж стяжки ударным инструментом.

Как разобрать крышу

Дома из монолитного железобетона или бруса чаще всего возводятся со скатной кровлей. Разборка вариантов из шифера, металлочерепицы и прочих популярных кровельных материалов выполняется в такой последовательности:

• убирают все наружное электрооборудование, включая антенны, а также разбирают дымоход;
• снимают доборные элементы – коньковые профили, карнизные планки, софиты;
• по листам или плиткам демонтируют покрытие начиная с конька;
• уборка гидроизоляционного покрытия и термоизоляции.

Последний этап представляет демонтаж дощатого каркаса, стропильных ферм и несущих конструкций.

Нужно ли разрешение на снос дачи на собственном участке

Градостроительное законодательство обязывает получать одобрение на демонтаж далеко не всегда. Обойтись без обращения в контролирующие инстанции можно, если:

• строение не считается объектом капитального строительства;
• отсутствует регистрация в ЕГРН;
• сносится гараж, нежилые объекты или самовольно возведенная пристройка;
• дом считается сооружением вспомогательного использования или объектом ИЖС.

Официальные бумаги также не понадобятся, если при демонтаже сохранится фундамент. Главное условие в таком случае – возведение нового дома идентичной площади и без серьезной перепланировки.

Как оформить снесенную постройку

Если узаконивать все по правилам, с учетом Жилищного и Градостроительного кодексов, то придется получать разрешение на снос, согласовать работы с коммунальщиками и Росреестром. Список действий для собственника:

• согласование с органами местного самоуправления или архитектурным бюро;
• законно отключить газ, электроэнергию, водопровод и канализацию;
• аннулировать запись о наличии объекта недвижимости через БТИ;
• написать заявление о прекращении существования дома в Росреестр.

Получение всех разрешений, уведомлений и согласование с муниципалитетом займет немало времени. Если с документами все в порядке, то на признание уйдет от двух недель до месяца. При организации строительства нового здания на освободившемся участке также потребуется взаимодействие с органами из списка выше.

Как утилизировать строительный мусор

Правильно избавиться от остатков разрушенного дома – прямая обязанность собственника. Причем устранять мусор путем вывоза на ближайшую свалку не получится из-за риска наложения административного штрафа. В соответствии с ФЗ под номерами 89, 195 и 458, а также СанПиН 42-128-4690-88 и ГОСТ Р 57678-2017, необходимо:

• выполнить сортировку отходов с учетом вида материалов и класса опасности;
• погрузить в специальные контейнеры или грузовые автомобили;
• вывозить на полигон для захоронения или перерабатывающий комплекс.

При самостоятельном сносе все действия, включая перевозку, возлагаются на владельца участка. Ему придется нанимать работников для сортировки, а также транспорт для вывоза мусора в положенное место. Сотрудничая с компанией, которая профессионально занимается демонтажем зданий, от подобной рутины можно избавиться. 

Демонтаж дома или дачи лучше поручить специалистам, которые оценят конструкцию по планировке, месту, разработают технологический процесс, согласуют проект сноса составят договор. После проведут демонтаж коммуникаций и самой конструкции с использованием необходимой техники. Сведут при этом к минимуму дискомфорт от шума и строительной пыли. При необходимости разберут вручную отдельные блоки, а в конце работ утилизируют мусор и выровняют поверхность участка